Орон сууцны зээлийн хүүг бууруулсан нь иргэдийн дунд хүлээлтийг эерэгээр шийдвэрлэсэн алхам боллоо. Хөтөлбөр мягмар гарагаас хэрэгжиж эхэлж буйтай холбоотой Монголын ипотекийн корпорацийн (МИК) гүйцэтгэх захирал Д.Гантөгстэй ярилцлаа.
МИК НИЙТ 2.35 ИХ НАЯД ТӨГРӨГИЙН БОНД ГАРГАЖЭЭ
-МИК холдинг нь саяхан засаглалаа нээлттэй болгож, Монголын хөрөнгийн биржээр дамжуулан хувьцаагаа арилжиж байна. Компанид ямар өөрчлөлт гарч байна вэ?
-Нийгэмд хүлээлт үүсгэдэг томоохон хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж байгаа тул манай компани эхний ээлжинд сайн засаглалтай байх ёстой. Хувьцаа эзэмшигч байгууллагууд болон олон нийтэд нээлттэй байх шийдвэрийг өнгөрсөн онд Хувьцаа эзэмшигчдийн хурлаараа гаргасан. Тодруулбал, 2015 оны арван хоёрдугаар сард нээлттэй хувьцаат компани болон хувьцаагаа Монголын хөрөнгийн биржээр арилжиж эхэлсэн.
-Ипотекийн зээлийн системд МИК ямар үүрэг гүйцэтгэдэг вэ?
-2006 онд байгуулагдсанаас хойш МИК Монгол Улсын орон сууцны санхүүжилтийн зах зээлийн бүтцийг шинэ шатанд гаргах, олон улсын чиг хандлагатай уялдуулан өргөжүүлэх зорилготой ажиллаж байна. Үүнтэй холбоотой хөрөнгийн зах зээлийн урт хугацаатай хувийн хэвшлийн үнэт цаасны тогтолцоог нэвтрүүлэн хөгжүүлж байна.
Засгийн газраас Монгол банктай хамтран хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх замаар орон сууцны зээлийн зах зээлийг тэлэх шинэ төрлийн, олон улсад хэрэгжсэн санхүүжилтийн тогтолцоог нэвтрүүлэх эхлэл тавьж, банкуудтай гэрээ байгуулсан. Манай компани энэ хөтөлбөрт сонгогдож, олон улсын жишигт суурилсан урт хугацаатай үнэт цаас гаргах гэрээг байгуулсан.
Иргэдийн орон сууцны зээлийн эрэлт хэрэгцээг хангах чиглэлээр МИК-ээс гаргасан үнэт цаас болох ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд (ИЗББ) нь зах зээлд гараад хараахан удаагүй. Хоёр жил гаруй болж байгаа тул олон нийтэд сайн танигдаагүй байгаа. Харин түүний үр шим болох бага хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл нь олон өрхийн орон сууцны хэрэгцээг хангаж байна. Өнөөдрийн байдлаар нийт 61 мянга гаруй айл өрх зээлийн хүүгийн хөнгөлөлт эдэлж, шинээр орон сууцтай болж, ахуй амьдралаа сайжруулсан.
Компани нийт найман удаагийн хэлцлээр 2.35 их наяд төгрөгийн урт хугацаат ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг зах зээлд олон улсын жишгийн дагуу 2013 оноос гаргасан. Монгол банк болон банкуудад худалдахын зэрэгцээ үнэт цаас эзэмшигч талуудад нийт 288 тэрбум орчим төгрөгийн бондын үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг 2014 оны эхнээс төвлөрүүлж шилжүүлээд байна.
Өөрөөр хэлбэл, МИК- ийн үйл ажиллагаа бүхэлдээ орон сууцны санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээл болох урт хугацааны үнэт цаасны зах зээлийн эхлэлийг тавьж, банкны орон сууцны зээлийн хүүгийн хувь хэмжээг бууруулах, зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, бонд эзэмшигч нарын өмчлөлд буй үнэт цаасны төлбөрийг цаг хугацаанд нь найдвартай төлөх тогтолцооны тогтвортой байдлыг хангахад чиглэж байна.
-Америкийн моргейжийн системийг харахад “Fannie Mae”, “Freddie Mac” ипотекийн корпорациуд нь орон сууц худалдан авагч болон хөрөнгө оруулагч сангуудыг холбож, зээлийн эргэн төлөлтийн эрсдэлийг дааж, санхүүжилтийн эх үүсвэрийг удирдах замаар үйл ажиллагаагаа явуулж ашиг олдог. Үүнтэй харьцуулахад МИК Монгол банк буюу иргэдээс бэлэн санхүүжилт авч, дамын наймаа хийж ашиг олж байна гэсэн хардалт нийгэмд байна. Энэ тал дээр ялгааг нь тайлбарлаж өгнө үү?
-МИК-ийг үүсгэн байгуулагдах үед Засгийн газраас АНУ- ын орон сууцны зах зээлийн тогтолцоог судлан, ажлын хэсэг гарган дүгнэлт гаргасан. Тухайлбал, “Fannie Mae” компанийг АНУ-ын Засгийн газар анх үүсгэн байгуулсан.
Улмаар уг компанийн үнэт цаас гаргах үйл ажиллагааг Засгийн газраас нь дэмжин, хөрөнгө оруулагчдад зориулан олон улсын нэр хүндтэй зэрэглэл тогтоох байгууллагаар үнэлгээ гаргуулж эргэн төлөх баталгааг гаргаж өгч байсан.
Манай улсын хувьд МИК ОССК ХХК болон МИК Холдинг ХК нь хувийн хэвшил давамгайлсан аж ахуйн нэгж учраас Засгийн газрын баталгаа авах боломжгүй. Иймд манай компанийн гаргаж буй үнэт цаасны эрсдэлийн хувь хэмжээ болон түүнтэй холбоотой зах зээлийн үнэлгээг хийлгэхийн тулд манай улсад мэргэшсэн байгууллага байх хэрэгтэй.
МИК ОССК ХХК Засгийн газрын нийгэмд ач холбогдолтой томоохон хөтөлбөр хэрэгжүүлэгч хувийн хэвшлийн байгууллагын хувьд гаргасан үнэт цаасныхаа эрсдэлийг даах чадвартай байх нь нэн тэргүүний ач холбогдолтой.
Ингэхийн тулд өөрийн хөрөнгийн ихээхэн хэмжээний хуримтлал үүсгэж, түүний хүрэлцээтэй байдал, аливаа урт болон богино хугацаанд бондын төлбөрийн үүргийг цагт нь биелүүлэх үүднээс хувьцаа эзэмшигч хөрөнгө оруулагч нартайгаа хамт эрсдэлийн удирдлагын шилдэг арга барил нэвтрүүлэн, хатуу хяналт тавьж ажиллаж байна.
2015 оны эцсийн байдлаар МИК групп компанийн өөрийн хөрөнгийн хэмжээ 5.2 хувьтай тэнцэж байгаа нь тухайлбал, “Fannie Mae” компанитай харьцуулбал харьцангуй дээгүүр буюу ойролцоогоор хоёр дахин өндөр байгаа болов уу. Цаашид компани энэхүү үзүүлэлтийг ахиулснаар, өөрөөр хэлбэл, компани хөрөнгөжих хэрээр бусад хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулагч, бонд эзэмшигч нарт эерэг нөлөө үзүүлэн, хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэхэд түлхэц болох юм.
МИК ХӨРӨНГӨ ДАМЛАН ЗАРАХ ҮЙЛ АЖИЛЛАГАА ЭРХЭЛДЭГГҮЙ
-МИК нь арьс шир, мах, гурилын ченжүүд шиг бүтээгдэхүүнийг дамлан зарж дундаас нь “цавчаа” хийх замаар ашиг олдог гэж зарим эдийн засагч хардаж байна. Энэ тал дээр үйл ажиллагааны ялгаа болоод МИК-ийн бизнес моделийг тайлбарлаж өгнө үү?
-Дээр дурдсанчлан манай компанийн хувьд богино хугацааны үнийн зөрүүгээс ашиг олох зорилгоор биет болон биет бус хөрөнгийг дамлан зарах үйл ажиллагаа эрхэлдэггүй.
Харин олон улсын зах зээлд хүлээн зөвшөөрөгдсөн хөрөнгөөр баталгаажсан баталгаат үнэт цаас, урт хугацааны санхүүжилт, хөрөнгийн зах зээлийн эрэлт хэрэгцээнд суурилсан үйл ажиллагаа эрхэлж байна. Бизнесийн моделийн хувьд бүтцийн санхүүжилт буюу structured finance-д суурилсан хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаа гэж ойлгож болох юм.
-Ипотекийн зээлийн хүү таван хувь руу шилжихэд орон сууцны ипотекийн зээлийн систем дэх МИК-ийн оролцоонд ямар нэг өөрчлөлт орох уу?
-Жилийн таван хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгож эхлэхэд МИК ОССК ХХК-ийн хувьд гэрээний дагуу хүлээсэн эрх үүрэгт өөрчлөлт орохгүй. Өөрөөр хэлбэл, 2016 оны гуравдугаар сар хүртэл хугацаанд гаргасан ИЗББ-ын нөхцөлд өөрчлөлт орохгүй.
ИЗББ-ын төлөгдөж дуусах хүртэлх хугацааны туршид хуримтлагдах бэлэн мөнгөний урсгал богиносох хандлага гарах магадлал нэмэгдэнэ гэсэн хүлээлт байгаа. Энэ нь нийт найман үнэт цаас гаргасан тусгай зориулалтын компаниудын зээлийн багцад урьдчилан төлөлт хийх хандлага нэмэгдэх, үүнтэй холбоотой урт хугацаанд буюу 2033 он гэхэд санхүүгийн аливаа алдагдал үүсэх магадлалыг бууруулж, урт хугацааны эрсдэлийн магадлал болон тохиолдлыг багасгах нөлөөтэй гэж харж байгаа.
Нөгөө талаар орон нутагт олгосон байсан жилийн найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн багцтай харьцуулахад таван хувийн хүүтэй зээлийн багцын хувьд зээлийн эргэн төлөлтийн хугацаа бодит гүйцэтгэлээрээ харьцангуй богино байх магадлалтай юм.
Зарчмын хувьд МИК ОССК ХХК-ийн үндсэн үйл ажиллагаа, зах зээлийн оролцооны үүрэгт томоохон өөрчлөлт орохгүй. Учир нь Хувьцаа эзэмшигч банкуудын зүгээс жилийн таван хувийн хүүтэй орон сууцны энэхүү шинэ хөтөлбөрт оролцох гэрээнд нэгдэж оролцсон байгаа. Манай компанийн өсөлтийн хэтийн төлөвлөгөөнд ямар өөрчлөлт орохыг хөтөлбөр хэрэгжиж эхлээд тодорхой хугацаа өнгөрсний дараа орон сууцны зээлийн зах зээлийн идэвхжилтэй уялдуулан тодорхой хэлэх боломжтой болно.
ЖУРМЫГ ДАГАЖ ГАРАХ ӨӨРЧЛӨЛТ ХАРЬЦАНГУЙ БАГА
-Зээлийн хүүг бууруулахад зөрүүг нь хаанаас санхүүжүүлж байна вэ? Зээлийн багцыг банкуудаас худалдан авахад ямар өөрчлөлтүүд орж байгаа вэ?
-Зээлдэгчид жилийн таван хувийн хүүтэй орон сууцны зээл рүү шууд шилжихгүй. Юуны өмнө анх орон сууцны зээл авсан банкны салбартаа хандан, дахин шинээр өргөдөл гаргаж, орон сууцны зээлийн эргэн төлөлтийн хуваарийг шийдвэрлүүлнэ. МИК хуулиар зээлийн үйл ажиллагаа явуулах зөвшөөрөлгүй тул манай компаниас шинэ хуваарь гаргаж шийдвэрлэх боломжгүй юм.
Банкуудаас худалдан авах багцын хувьд хөтөлбөрийн дагуу батлагдан гарсан журам олон нийтэд нээлттэй сайтад мэдээлэгдэх тул манай компанийн удирдлагын зүгээс шийдвэр гаргаагүй байна. Одоогоор журмыг дагаж гарах зарчмын өөрчлөлтүүд харьцангуй бага гэж үзэж байгаа. Засгийн газар болон Монгол банкны хооронд байгуулагдах хөтөлбөрийн гэрээнүүд болон тэдгээрийг хэрэгжүүлэх төрийн байгууллагуудын журамд орох өөрчлөлтүүд эцэслэн батлагдаж байгаа гэж ойлгож байгаа.
-Таван хувь руу шилжихэд ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын өгөөж буурах уу? Энэ нь Ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сан цаашлаад иргэдийн ирээдүйн тэтгэврийн орлогыг бууруулж байгаа хэрэг биш үү? Цөөн хэдэн барилгын компанийн байрыг зарахын тулд иргэдийн мөнгөөр тоглож байгаа мэт ойлголт нийгэмд байна?
-Ирээдүйн тэтгэврийн санд хуримтлагдаж буй хөрөнгийг орон сууцны эрэлт хэрэгцээний зах зээлтэй уялдуулж, хуулийн дагуу хэрхэн үр ашигтай удирдахаас шалтгаална. Гэхдээ үүнийг барилгын компаниудад зориулсан гэж ойлгох нь буруу.
Дунд болон бага орлоготой иргэдэд хүртээмжтэй, бага хүүтэй орон сууцны зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхлээгүй байх үед ч барилгын компаниуд үйл ажиллагаагаа явуулж л байсан. Цаашид иргэдийн орон сууцны эрэлт хэрэгцээг хангах, ажлын байр шинээр бий болгох, хот суурин газрын төвлөрлийг сааруулах, шинэ суурьшлын бүс рүү аажмаар шилжихэд мэргэжлийн өндөр ур чадвартай барилгын компаниуд оролцоод явах нь ойлгомжтой.
Иймд барилгын салбарт тодорхой эерэг нөлөө үзүүлэх, иргэдийн эрэлт хэрэгцээнд тулгуурласан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн цаашдын төлөвт тогтвортой, хязгаартай, хөрөнгө оруулалтын орчинг бий болгоход үзүүлэх нөлөөллийг үгүйсгэж харах нь өрөөсгөл юм.
НЭЭЛТТЭЙ ХУВЬЦААТ КОМПАНИД ТАВИХ ХЯНАЛТ, ШАЛГАЛТ МОНГОЛД САЙН ХӨГЖСӨН
-МИК тусгай зориулалтын компани байгуулан ипотекийн зээлээр баталгаажсан зээл гаргаж, зээлтэй холбоотой шаардах эрх болоод олох орлогыг шилжүүлэх нь банк болон МИК-ийг хариуцлагаас бүрэн чөлөөлж байна гэсэн яриа гадуур байгаа. Энэ нь олон улсад танайхтай адил бизнес эрхэлдэг байгууллагуудтай харьцуулахад стандартын дагуу хийгдэж байна уу? Хэрэв ипотекийн чанаргүй зээлийн хэмжээ нэмэгдвэл хариуцлагыг хэн үүрэх вэ?
-Манай компанийн талаар гарч байгаа шүүмжлэл нь хэт туйлширсан, төөрөгдүүлэх утга агуулгатай байна. Хөрөнгийн зах зээл өндөр хөгжсөн аж үйлдвэржсэн орнуудын сайн жишигт суурилж, олон улсын стандартыг анх нэвтрүүлсэн нь мэргэжлийн хувьд сайн жишиг болсон. Манай улсын санхүүгийн зах зээлийн тухайд нээлттэй хувьцаат компанид тавих хяналт, шалгалт нь харьцангуй сайн хөгжсөн.
Тухайлбал, компанийн үйл ажиллагаанд Санхүүгийн зохицуулах хороо, олон улсын аудитын байгууллагууд, Үндэсний аудитын газар, Татварын ерөнхий газар, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газар, хувьцаа эзэмшигчид, хөндлөнгийн хуулийн компаниуд, түүврийн аргаар санхүүгийн тусгайлсан хяналт тавьдаг олон улсын аудитын байгууллагууд, бонд худалдан авагчдыг төлөөлсөн хараат бус ТУЗ-ийн захирлууд гээд олон байгууллагаас сар, улирал, жилийн туршид олон давхар хяналт шалгалт хийдэг тул хяналтгүй, хариуцлага тооцох эрх зүйн орчингүй гэж илүү үзэх үндэслэл байхгүй.
-Арилжааны банкууд МИК-д 81 хувь эзэмшиж байгаа нь ашиг сонирхлын зөрчилдөөн үүсгэж байгаа юм биш үү гэсэн хардлага бий. Энэ нь олон улсын санхүүгийн зах зээлийн зарчимтай хэр нийцэж байгаа вэ?
-Тусгай зориулалтын компаниудын ТУЗ-ийн гишүүдийн дийлэнхийг хараат бус гишүүд болон бонд эзэмшигчдийн төлөөллөөс бүрдүүлдэг. Ашиг сонирхлын зөрчилдөөнийг арилгахын тулд шүү дээ.
Мөн эдгээр компанийн эрх зүйн хэлбэр нь хаалттай компаниуд бөгөөд тусгайлан бонд эзэмшигчдийн эрх ашгийг хамгаалсан олон хязгаарлалтыг дүрэмдээ тусгаж Санхүүгийн зохицуулах хороогоор хянуулж батлуулдаг. Компаниудын хэлцлийн аливаа гэрээгээр хүлээсэн үүрэг хариуцлагыг зөвхөн нэг талын хувьцаа эзэмшигчдийн шийдвэрээр бус, бүх төрлийн хяналт тавьж хэрэгжүүлэх эрх, үүрэгтэй талуудын зөвшөөрөл гарсны үндсэн дээр ТУЗ-ийн шийдвэрт тусгаж ажиллах байдлаар сонирхлын зөрчлийн эрсдэлээс хамгаалдаг.
Эх сурвалж: Засгийн газрын мэдээ
Хүртээмжтэй орон сууцны хөтөлбөр хамгийн чухал
Орон сууцны зээлийн хүүг бууруулсан нь иргэдийн дунд хүлээлтийг эерэгээр шийдвэрлэсэн алхам боллоо. Хөтөлбөр мягмар гарагаас хэрэгжиж эхэлж буйтай холбоотой Монголын ипотекийн корпорацийн (МИК) гүйцэтгэх захирал Д.Гантөгстэй ярилцлаа.
МИК НИЙТ 2.35 ИХ НАЯД ТӨГРӨГИЙН БОНД ГАРГАЖЭЭ
-МИК холдинг нь саяхан засаглалаа нээлттэй болгож, Монголын хөрөнгийн биржээр дамжуулан хувьцаагаа арилжиж байна. Компанид ямар өөрчлөлт гарч байна вэ?
-Нийгэмд хүлээлт үүсгэдэг томоохон хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж байгаа тул манай компани эхний ээлжинд сайн засаглалтай байх ёстой. Хувьцаа эзэмшигч байгууллагууд болон олон нийтэд нээлттэй байх шийдвэрийг өнгөрсөн онд Хувьцаа эзэмшигчдийн хурлаараа гаргасан. Тодруулбал, 2015 оны арван хоёрдугаар сард нээлттэй хувьцаат компани болон хувьцаагаа Монголын хөрөнгийн биржээр арилжиж эхэлсэн.
-Ипотекийн зээлийн системд МИК ямар үүрэг гүйцэтгэдэг вэ?
-2006 онд байгуулагдсанаас хойш МИК Монгол Улсын орон сууцны санхүүжилтийн зах зээлийн бүтцийг шинэ шатанд гаргах, олон улсын чиг хандлагатай уялдуулан өргөжүүлэх зорилготой ажиллаж байна. Үүнтэй холбоотой хөрөнгийн зах зээлийн урт хугацаатай хувийн хэвшлийн үнэт цаасны тогтолцоог нэвтрүүлэн хөгжүүлж байна.
Засгийн газраас Монгол банктай хамтран хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэх замаар орон сууцны зээлийн зах зээлийг тэлэх шинэ төрлийн, олон улсад хэрэгжсэн санхүүжилтийн тогтолцоог нэвтрүүлэх эхлэл тавьж, банкуудтай гэрээ байгуулсан. Манай компани энэ хөтөлбөрт сонгогдож, олон улсын жишигт суурилсан урт хугацаатай үнэт цаас гаргах гэрээг байгуулсан.
Иргэдийн орон сууцны зээлийн эрэлт хэрэгцээг хангах чиглэлээр МИК-ээс гаргасан үнэт цаас болох ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд (ИЗББ) нь зах зээлд гараад хараахан удаагүй. Хоёр жил гаруй болж байгаа тул олон нийтэд сайн танигдаагүй байгаа. Харин түүний үр шим болох бага хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээл нь олон өрхийн орон сууцны хэрэгцээг хангаж байна. Өнөөдрийн байдлаар нийт 61 мянга гаруй айл өрх зээлийн хүүгийн хөнгөлөлт эдэлж, шинээр орон сууцтай болж, ахуй амьдралаа сайжруулсан.
Компани нийт найман удаагийн хэлцлээр 2.35 их наяд төгрөгийн урт хугацаат ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондыг зах зээлд олон улсын жишгийн дагуу 2013 оноос гаргасан. Монгол банк болон банкуудад худалдахын зэрэгцээ үнэт цаас эзэмшигч талуудад нийт 288 тэрбум орчим төгрөгийн бондын үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг 2014 оны эхнээс төвлөрүүлж шилжүүлээд байна.
Өөрөөр хэлбэл, МИК- ийн үйл ажиллагаа бүхэлдээ орон сууцны санхүүжилтийн хоёрдогч зах зээл болох урт хугацааны үнэт цаасны зах зээлийн эхлэлийг тавьж, банкны орон сууцны зээлийн хүүгийн хувь хэмжээг бууруулах, зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, бонд эзэмшигч нарын өмчлөлд буй үнэт цаасны төлбөрийг цаг хугацаанд нь найдвартай төлөх тогтолцооны тогтвортой байдлыг хангахад чиглэж байна.
-Америкийн моргейжийн системийг харахад “Fannie Mae”, “Freddie Mac” ипотекийн корпорациуд нь орон сууц худалдан авагч болон хөрөнгө оруулагч сангуудыг холбож, зээлийн эргэн төлөлтийн эрсдэлийг дааж, санхүүжилтийн эх үүсвэрийг удирдах замаар үйл ажиллагаагаа явуулж ашиг олдог. Үүнтэй харьцуулахад МИК Монгол банк буюу иргэдээс бэлэн санхүүжилт авч, дамын наймаа хийж ашиг олж байна гэсэн хардалт нийгэмд байна. Энэ тал дээр ялгааг нь тайлбарлаж өгнө үү?
-МИК-ийг үүсгэн байгуулагдах үед Засгийн газраас АНУ- ын орон сууцны зах зээлийн тогтолцоог судлан, ажлын хэсэг гарган дүгнэлт гаргасан. Тухайлбал, “Fannie Mae” компанийг АНУ-ын Засгийн газар анх үүсгэн байгуулсан.
Улмаар уг компанийн үнэт цаас гаргах үйл ажиллагааг Засгийн газраас нь дэмжин, хөрөнгө оруулагчдад зориулан олон улсын нэр хүндтэй зэрэглэл тогтоох байгууллагаар үнэлгээ гаргуулж эргэн төлөх баталгааг гаргаж өгч байсан.
Манай улсын хувьд МИК ОССК ХХК болон МИК Холдинг ХК нь хувийн хэвшил давамгайлсан аж ахуйн нэгж учраас Засгийн газрын баталгаа авах боломжгүй. Иймд манай компанийн гаргаж буй үнэт цаасны эрсдэлийн хувь хэмжээ болон түүнтэй холбоотой зах зээлийн үнэлгээг хийлгэхийн тулд манай улсад мэргэшсэн байгууллага байх хэрэгтэй.
МИК ОССК ХХК Засгийн газрын нийгэмд ач холбогдолтой томоохон хөтөлбөр хэрэгжүүлэгч хувийн хэвшлийн байгууллагын хувьд гаргасан үнэт цаасныхаа эрсдэлийг даах чадвартай байх нь нэн тэргүүний ач холбогдолтой.
Ингэхийн тулд өөрийн хөрөнгийн ихээхэн хэмжээний хуримтлал үүсгэж, түүний хүрэлцээтэй байдал, аливаа урт болон богино хугацаанд бондын төлбөрийн үүргийг цагт нь биелүүлэх үүднээс хувьцаа эзэмшигч хөрөнгө оруулагч нартайгаа хамт эрсдэлийн удирдлагын шилдэг арга барил нэвтрүүлэн, хатуу хяналт тавьж ажиллаж байна.
2015 оны эцсийн байдлаар МИК групп компанийн өөрийн хөрөнгийн хэмжээ 5.2 хувьтай тэнцэж байгаа нь тухайлбал, “Fannie Mae” компанитай харьцуулбал харьцангуй дээгүүр буюу ойролцоогоор хоёр дахин өндөр байгаа болов уу. Цаашид компани энэхүү үзүүлэлтийг ахиулснаар, өөрөөр хэлбэл, компани хөрөнгөжих хэрээр бусад хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулагч, бонд эзэмшигч нарт эерэг нөлөө үзүүлэн, хөрөнгийн зах зээлийг хөгжүүлэхэд түлхэц болох юм.
МИК ХӨРӨНГӨ ДАМЛАН ЗАРАХ ҮЙЛ АЖИЛЛАГАА ЭРХЭЛДЭГГҮЙ
-МИК нь арьс шир, мах, гурилын ченжүүд шиг бүтээгдэхүүнийг дамлан зарж дундаас нь “цавчаа” хийх замаар ашиг олдог гэж зарим эдийн засагч хардаж байна. Энэ тал дээр үйл ажиллагааны ялгаа болоод МИК-ийн бизнес моделийг тайлбарлаж өгнө үү?
-Дээр дурдсанчлан манай компанийн хувьд богино хугацааны үнийн зөрүүгээс ашиг олох зорилгоор биет болон биет бус хөрөнгийг дамлан зарах үйл ажиллагаа эрхэлдэггүй.
Харин олон улсын зах зээлд хүлээн зөвшөөрөгдсөн хөрөнгөөр баталгаажсан баталгаат үнэт цаас, урт хугацааны санхүүжилт, хөрөнгийн зах зээлийн эрэлт хэрэгцээнд суурилсан үйл ажиллагаа эрхэлж байна. Бизнесийн моделийн хувьд бүтцийн санхүүжилт буюу structured finance-д суурилсан хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагаа гэж ойлгож болох юм.
-Ипотекийн зээлийн хүү таван хувь руу шилжихэд орон сууцны ипотекийн зээлийн систем дэх МИК-ийн оролцоонд ямар нэг өөрчлөлт орох уу?
-Жилийн таван хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгож эхлэхэд МИК ОССК ХХК-ийн хувьд гэрээний дагуу хүлээсэн эрх үүрэгт өөрчлөлт орохгүй. Өөрөөр хэлбэл, 2016 оны гуравдугаар сар хүртэл хугацаанд гаргасан ИЗББ-ын нөхцөлд өөрчлөлт орохгүй.
ИЗББ-ын төлөгдөж дуусах хүртэлх хугацааны туршид хуримтлагдах бэлэн мөнгөний урсгал богиносох хандлага гарах магадлал нэмэгдэнэ гэсэн хүлээлт байгаа. Энэ нь нийт найман үнэт цаас гаргасан тусгай зориулалтын компаниудын зээлийн багцад урьдчилан төлөлт хийх хандлага нэмэгдэх, үүнтэй холбоотой урт хугацаанд буюу 2033 он гэхэд санхүүгийн аливаа алдагдал үүсэх магадлалыг бууруулж, урт хугацааны эрсдэлийн магадлал болон тохиолдлыг багасгах нөлөөтэй гэж харж байгаа.
Нөгөө талаар орон нутагт олгосон байсан жилийн найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн багцтай харьцуулахад таван хувийн хүүтэй зээлийн багцын хувьд зээлийн эргэн төлөлтийн хугацаа бодит гүйцэтгэлээрээ харьцангуй богино байх магадлалтай юм.
Зарчмын хувьд МИК ОССК ХХК-ийн үндсэн үйл ажиллагаа, зах зээлийн оролцооны үүрэгт томоохон өөрчлөлт орохгүй. Учир нь Хувьцаа эзэмшигч банкуудын зүгээс жилийн таван хувийн хүүтэй орон сууцны энэхүү шинэ хөтөлбөрт оролцох гэрээнд нэгдэж оролцсон байгаа. Манай компанийн өсөлтийн хэтийн төлөвлөгөөнд ямар өөрчлөлт орохыг хөтөлбөр хэрэгжиж эхлээд тодорхой хугацаа өнгөрсний дараа орон сууцны зээлийн зах зээлийн идэвхжилтэй уялдуулан тодорхой хэлэх боломжтой болно.
ЖУРМЫГ ДАГАЖ ГАРАХ ӨӨРЧЛӨЛТ ХАРЬЦАНГУЙ БАГА
-Зээлийн хүүг бууруулахад зөрүүг нь хаанаас санхүүжүүлж байна вэ? Зээлийн багцыг банкуудаас худалдан авахад ямар өөрчлөлтүүд орж байгаа вэ?
-Зээлдэгчид жилийн таван хувийн хүүтэй орон сууцны зээл рүү шууд шилжихгүй. Юуны өмнө анх орон сууцны зээл авсан банкны салбартаа хандан, дахин шинээр өргөдөл гаргаж, орон сууцны зээлийн эргэн төлөлтийн хуваарийг шийдвэрлүүлнэ. МИК хуулиар зээлийн үйл ажиллагаа явуулах зөвшөөрөлгүй тул манай компаниас шинэ хуваарь гаргаж шийдвэрлэх боломжгүй юм.
Банкуудаас худалдан авах багцын хувьд хөтөлбөрийн дагуу батлагдан гарсан журам олон нийтэд нээлттэй сайтад мэдээлэгдэх тул манай компанийн удирдлагын зүгээс шийдвэр гаргаагүй байна. Одоогоор журмыг дагаж гарах зарчмын өөрчлөлтүүд харьцангуй бага гэж үзэж байгаа. Засгийн газар болон Монгол банкны хооронд байгуулагдах хөтөлбөрийн гэрээнүүд болон тэдгээрийг хэрэгжүүлэх төрийн байгууллагуудын журамд орох өөрчлөлтүүд эцэслэн батлагдаж байгаа гэж ойлгож байгаа.
-Таван хувь руу шилжихэд ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын өгөөж буурах уу? Энэ нь Ирээдүйн тэтгэврийн нөөц сан цаашлаад иргэдийн ирээдүйн тэтгэврийн орлогыг бууруулж байгаа хэрэг биш үү? Цөөн хэдэн барилгын компанийн байрыг зарахын тулд иргэдийн мөнгөөр тоглож байгаа мэт ойлголт нийгэмд байна?
-Ирээдүйн тэтгэврийн санд хуримтлагдаж буй хөрөнгийг орон сууцны эрэлт хэрэгцээний зах зээлтэй уялдуулж, хуулийн дагуу хэрхэн үр ашигтай удирдахаас шалтгаална. Гэхдээ үүнийг барилгын компаниудад зориулсан гэж ойлгох нь буруу.
Дунд болон бага орлоготой иргэдэд хүртээмжтэй, бага хүүтэй орон сууцны зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхлээгүй байх үед ч барилгын компаниуд үйл ажиллагаагаа явуулж л байсан. Цаашид иргэдийн орон сууцны эрэлт хэрэгцээг хангах, ажлын байр шинээр бий болгох, хот суурин газрын төвлөрлийг сааруулах, шинэ суурьшлын бүс рүү аажмаар шилжихэд мэргэжлийн өндөр ур чадвартай барилгын компаниуд оролцоод явах нь ойлгомжтой.
Иймд барилгын салбарт тодорхой эерэг нөлөө үзүүлэх, иргэдийн эрэлт хэрэгцээнд тулгуурласан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн цаашдын төлөвт тогтвортой, хязгаартай, хөрөнгө оруулалтын орчинг бий болгоход үзүүлэх нөлөөллийг үгүйсгэж харах нь өрөөсгөл юм.
НЭЭЛТТЭЙ ХУВЬЦААТ КОМПАНИД ТАВИХ ХЯНАЛТ, ШАЛГАЛТ МОНГОЛД САЙН ХӨГЖСӨН
-МИК тусгай зориулалтын компани байгуулан ипотекийн зээлээр баталгаажсан зээл гаргаж, зээлтэй холбоотой шаардах эрх болоод олох орлогыг шилжүүлэх нь банк болон МИК-ийг хариуцлагаас бүрэн чөлөөлж байна гэсэн яриа гадуур байгаа. Энэ нь олон улсад танайхтай адил бизнес эрхэлдэг байгууллагуудтай харьцуулахад стандартын дагуу хийгдэж байна уу? Хэрэв ипотекийн чанаргүй зээлийн хэмжээ нэмэгдвэл хариуцлагыг хэн үүрэх вэ?
-Манай компанийн талаар гарч байгаа шүүмжлэл нь хэт туйлширсан, төөрөгдүүлэх утга агуулгатай байна. Хөрөнгийн зах зээл өндөр хөгжсөн аж үйлдвэржсэн орнуудын сайн жишигт суурилж, олон улсын стандартыг анх нэвтрүүлсэн нь мэргэжлийн хувьд сайн жишиг болсон. Манай улсын санхүүгийн зах зээлийн тухайд нээлттэй хувьцаат компанид тавих хяналт, шалгалт нь харьцангуй сайн хөгжсөн.
Тухайлбал, компанийн үйл ажиллагаанд Санхүүгийн зохицуулах хороо, олон улсын аудитын байгууллагууд, Үндэсний аудитын газар, Татварын ерөнхий газар, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газар, хувьцаа эзэмшигчид, хөндлөнгийн хуулийн компаниуд, түүврийн аргаар санхүүгийн тусгайлсан хяналт тавьдаг олон улсын аудитын байгууллагууд, бонд худалдан авагчдыг төлөөлсөн хараат бус ТУЗ-ийн захирлууд гээд олон байгууллагаас сар, улирал, жилийн туршид олон давхар хяналт шалгалт хийдэг тул хяналтгүй, хариуцлага тооцох эрх зүйн орчингүй гэж илүү үзэх үндэслэл байхгүй.
-Арилжааны банкууд МИК-д 81 хувь эзэмшиж байгаа нь ашиг сонирхлын зөрчилдөөн үүсгэж байгаа юм биш үү гэсэн хардлага бий. Энэ нь олон улсын санхүүгийн зах зээлийн зарчимтай хэр нийцэж байгаа вэ?
-Тусгай зориулалтын компаниудын ТУЗ-ийн гишүүдийн дийлэнхийг хараат бус гишүүд болон бонд эзэмшигчдийн төлөөллөөс бүрдүүлдэг. Ашиг сонирхлын зөрчилдөөнийг арилгахын тулд шүү дээ.
Мөн эдгээр компанийн эрх зүйн хэлбэр нь хаалттай компаниуд бөгөөд тусгайлан бонд эзэмшигчдийн эрх ашгийг хамгаалсан олон хязгаарлалтыг дүрэмдээ тусгаж Санхүүгийн зохицуулах хороогоор хянуулж батлуулдаг. Компаниудын хэлцлийн аливаа гэрээгээр хүлээсэн үүрэг хариуцлагыг зөвхөн нэг талын хувьцаа эзэмшигчдийн шийдвэрээр бус, бүх төрлийн хяналт тавьж хэрэгжүүлэх эрх, үүрэгтэй талуудын зөвшөөрөл гарсны үндсэн дээр ТУЗ-ийн шийдвэрт тусгаж ажиллах байдлаар сонирхлын зөрчлийн эрсдэлээс хамгаалдаг.
Эх сурвалж: Засгийн газрын мэдээ
